Покупка квартиры или дома почти всегда одна из самых крупных сделок в жизни. Ошибка здесь оборачивается не только нервами, но и серьезными финансовыми потерями. Поэтому кроме того, что тебе понравилась сама квартира, очень важно проверить ее юридическое состояние.
Когда ты покупаешь недвижимость, ты получаешь не только стены и метры. Вместе с объектом переходят права и обязанности, иногда приятные, а иногда довольно проблемные. Юридическая проверка перед сделкой помогает заранее увидеть возможные риски и либо снять их, либо отказаться от сомнительной покупки.
Ниже разберем 9 пунктов, которые стоит проверить до того, как подписывать задаток или договор купли продажи у нотариуса.
Описание объекта, что именно ты покупаешь
Первое, с чего начинается юридическая проверка недвижимости, это не ремонт и не вид из окна, а документы.
У одного и того же объекта может быть несколько описаний в разных системах, и они иногда не совпадают:
- в Registro de la Propiedad через nota simple ты видишь юридическое описание объекта, его площадь и границы
- в Catastro есть план, расположение и кадастровые площади
Важно сверить три вещи:
- Описание в Registro de la Propiedad
- Данные в Catastro
- Фактическая реальность, которую ты видишь при осмотре
Типичные проблемы:
- ты смотришь квартиру с гаражом и кладовкой, а в Реестре значится только квартира
- помещение поделено, объединено или надстроено, но изменения не оформлены
- площади в документах сильно отличаются от реальных размеров
Например, если гараж и кладовка не входят в ту же регистрационную единицу, а оформлены как самостоятельные объекты, они должны быть отдельно указаны в договоре купли продажи, иначе ты просто их не покупаешь.
Несовпадения по описанию и площади иногда указывают на незаконные перепланировки или пристройки. Лучше выявить и обсудить это до сделки, а не после.
Кто собственник и какое именно право он продает
Мало проверить только имя владельца. Важно понять, какой именно тип права собственности указан в nota simple и кто именно должен подписывать сделку.
Когда ты заказываешь nota simple из Registro de la Propiedad, смотри не только на раздел с владельцем, но и на формулировки вокруг него.
Что обычно встречается:
- Один владелец: физическое лицо с указанием типа права
- Несколько совладельцев: по 1/2, 1/3, 1/4 и так далее
- Супруги: иногда с указанием режима совместной собственности
- Особые формулы: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio
Pleno dominio: классическая «полная» собственность.
Если в nota simple написано Pleno dominio, это самый простой и понятный вариант.
Pleno dominio означает, что у владельца есть весь комплект прав на недвижимость:
- владеть
- пользоваться
- распоряжаться (продавать, дарить, закладывать)
В такой ситуации ты, покупая объект, получаешь собственность в полном объеме, без разделения «голой» собственности и права пользования.
Nuda propiedad и usufructo: разделенная собственность, самый опасный момент.
Часто встречается более сложная схема:
- один человек или несколько человек указаны как nudo propietario
- другой человек указан как usufructuario
Nuda propiedad это «голая» собственность. У ее владельца есть право распоряжения объектом, но нет права пользоваться им и получать от него доход.
Usufructo это право пользования и извлечения плодов из вещи: жить, сдавать в аренду и получать доход.
Самый типичный вариант: пожилой человек продает nuda propiedad, но оставляет за собой usufructo vitalicio (пожизненное право проживания).
Что это означает для покупателя:
- ты платишь деньги и становишься «голым» собственником
- пожилой человек имеет полное право продолжать жить в квартире до конца жизни
- ты не можешь выселить его, заселиться сам или свободно сдавать жилье без уважения к его праву
- даже после перехода права собственности в Реестре объект фактически занят другим лицом
Если переводчик или агент аккуратно «проглатывает» слова nuda propiedad и usufructo vitalicio, а в русском тексте ты видишь просто «собственность», это реально критично. Покупатель думает, что берет «чистую» квартиру, а на деле приобретает только голую собственность без возможности пользоваться объектом.
Поэтому в пункте о проверке собственника обязательно нужно:
- искать в nota simple формулировки nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio
- четко понимать, кто именно продает: полный собственник или только голый собственник
- добиваться дословного перевода этих терминов на русский, а не их сглаживания
Если тебе продают только nuda propiedad, это должна быть осознанная инвестиционная операция, а не случайность из-за невнимательного перевода.
Один владелец или несколько: наследники, доли, несовершеннолетние.
Еще один важный аспект титула это структура собственников:
- Один владелец: все просто, он сам подписывает договор или действует через доверенность
- Несколько совладельцев: например, четверо наследников по 1/4 каждый
- Супруги: могут владеть совместно, нужно смотреть режим брачного имущества
Если собственников несколько, для продажи нужно согласие и подписи всех, либо корректно оформленные доверенности.
Особый риск возникает, когда среди собственников:
- есть несовершеннолетние
- есть лица с ограниченной дееспособностью
Для распоряжения долей несовершеннолетнего часто требуется специальное разрешение суда или вмешательство органов опеки, процесс может быть долгим и не всегда предсказуемым.
Также бывает ситуация, когда в nota simple указаны наследники, но у одного из них уже есть свои наследники, а оформление их прав не завершено. В результате сделка «зависает» в ожидании оформления наследства.
Вывод по этому пункту:
- проверять нужно не только имя, но и тип права: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo
- разбирать, сколько людей владеют и какие доли у каждого
- обязательно выяснять, нет ли среди собственников несовершеннолетних
- задавать прямой вопрос: продают тебе полное право или только голую собственность с пожизненным узуфруктом продавца
Это один из тех моментов, где аккуратное чтение nota simple и честный перевод спасают покупателя от очень дорогих ошибок.
Обременения и ограничения: ипотеки, аресты, сервитуты
Следующий шаг проверка того, насколько объект «чистый». На недвижимость могут быть наложены права третьих лиц, которые переходят к покупателю вместе с объектом.
Самые распространенные обременения:
- ипотека
- аресты и залоги
- сервитуты (право прохода, проезда, прокладки кабеля, видовые ограничения)
- узуфрукт, пожизненное право проживания
Большинство таких записей видны в nota simple из Реестра. Но существуют и не зарегистрированные ограничения, например сервитут, который явно проявляется на местности, но не отражен в записях.
Если купить объект с действующей ипотекой или арестом и не предусмотреть в договоре их погашение, новый владелец рискует столкнуться с тем, что имущество отвечает по этим долгам. То же самое с сервитутами, которые могут сильно мешать использовать жилье так, как ты планировал.
Afecciones fiscales: Это примечания о том, что налоги по предыдущим переходам права собственности еще могут быть пересмотрены государством в течение 4 лет.
Перед подписанием нужно либо добиться, чтобы все лишнее было снято, либо четко прописать в договоре, как и когда обременения будут погашены за счет продавца.
Сообщество собственников: долги, сборы и правила дома
Если речь идет о квартире или коммерческом помещении в многоквартирном доме, необходимо проверять не только сам объект, но и его положение в comunidad de propietarios.
Три ключевых момента:
- Долги по квартплате
Квартира отвечает по долгам перед сообществом за текущий год и три предыдущих. При продаже нотариус обычно требует справку от администратора или секретаря сообщества с подписью президента. Но лучше заранее попросить продавца показать квитанции и эту справку. - Принятые решения о крупных ремонтах и сборах
На собрании могли уже утвердить дорогие работы фасада, лифта, крыши или труб. Даже если счета еще не выставили, после покупки платить их будет новый собственник. - Устав и внутренние правила
В статутах могут быть ограничения: запрет на туристическую аренду, на определенные виды бизнеса, на установку внешних блоков кондиционера и многое другое. Важно про планы. Если вы думаете про туристическую аренду или просто про аренду, попросите copia de estatutos и acta последнего собрания. Смотрите, есть ли запрет или условия по vivienda de uso turístico, по размещению кондиционеров на фасаде, по остеклению балконов, по вывескам, по шуму и времени работ. Это те пункты, которые чаще всего потом превращаются в конфликт и штрафы.
Неприятный сюрприз это узнать, что ты не можешь сдавать квартиру так, как планировал, или обязан участвовать в дорогостоящей реконструкции, о которой тебе никто заранее не сказал.
Пример из практики
Представьте ситуацию. Риэлтор радостно показывает вам справку от администратора сообщества (administrador), где черным по белому написано, что у квартиры нет долгов. Эту справку ему передал продавец, вы на неё смотрите, успокаиваетесь и идете к нотариусу.
Но есть нюанс, о котором многие даже не догадываются. Нотариус не проверяет подлинность этой справки и не несет ответственности за её содержание. В эскритуре обычно появляется формула примерно такого содержания:
«Продавец заявляет, что объект не имеет задолженностей перед сообществом, под свою ответственность».
Если продавец соврал или «забыл» про долги, нотариус тут ни при чем. А долг никуда не исчезает. Он остается привязанным к объекту недвижимости, то есть к вашей новой квартире, а значит и к вам как к новому собственнику.
Согласно статье 9.1.e Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), покупатель отвечает по долгам перед сообществом за текущий год и три предыдущих. Это так называемое обязательство obligación real: обязанность «приклеена» к вещи, а не к конкретному человеку.
Отдельная ловушка — это derrama, то есть чрезвычайные целевые взносы (ремонт фасада, крыши, лифта и так далее). Допустим, собрание собственников уже проголосовало за дорогой ремонт, сумму распределили между квартирами, но срок оплаты наступает уже после подписания вашей сделки. Для сообщества не важно, кто был владельцем на момент голосования. Платить будет тот, кто является собственником на момент фактической оплаты, то есть уже вы.
Эта ситуация не теоретическая. После множества противоречивых решений в судах первой инстанции и апелляционных судах именно Верховный суд Испании окончательно подтвердил линию: ответственность за такие долги несет покупатель, если они укладываются в рамки, установленные статьей 9.1.e LPH (текущий год и три предыдущих).
Вывод простой, но очень жесткий для покупателя.
Недостаточно просто мельком взглянуть на справку администратора. Нужно:
- проверять, когда именно выдана справка и кем
- уточнять, не было ли недавно одобрено крупных derramas
- по возможности прописывать в договоре, кто берет на себя уже утвержденные, но еще не оплаченные взносы
Иначе можно оказаться в ситуации, когда вы честно оплатили квартиру, подписали эскритуру, заселились, а затем получаете «подарок» в виде нескольких тысяч евро долга перед сообществом за чужие решения и прошлые годы.
Налог на недвижимость IBI и другие платежи
Impuesto sobre Bienes Inmuebles это ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Он «прилипает» к объекту, а не к человеку, что особенно важно для покупателя.
Нужно проверить:
- оплачены ли все начисления за непогашенные годы
- нет ли начатых процедур взыскания
Обычно говорят о четырех последних годах плюс текущий, но если Ayuntamiento предпринимал шаги по взысканию, срок давности мог прерываться, и фактический период долга будет больше. Самый простой вариант попросить у продавца квитанции. Если квитанций нет, можно запросить копии в банке или попросить в мэрии справку о состоянии задолженности.
Если окажется, что есть непогашенный IBI за период, который «цепляется» к объекту, новый собственник рискует получить требования об оплате.
Retención 3% (Modelo 211): Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель выступает «налоговым агентом». Если хестор не оформит это удержание, покупатель будет отвечать по капитальному налогу продавца.
В испанском праве этот механизм называется Responsabilidad subsidiaria (субсидиарная ответственность), и он защищает интересы государства: если продавец-иностранец уедет и не заплатит налог, налоговая «заберет» эти деньги у того, кто рядом — то есть у объекта недвижимости (а значит, у нового владельца).
Основной документ, регулирующий этот вопрос — Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
- Официальная ссылка на текст закона (BOE): BOE.es — Текст статьи 25
- Статья: Artículo 25.2, пункт 3.
Градостроительный статус, лицензии и законность построек
Особенно внимательно нужно относиться к домам, шале и загородной недвижимости. Тут важно не только наличие лицензии на ввод в эксплуатацию (licencia de primera ocupación или cédula de habitabilidad), но и общее градостроительное положение участка.
Что стоит проверить:
- есть ли у дома лицензия на первую заселенность
- не числится ли объект как «вне закона» или построенный с нарушениями
- соответствует ли фактическая застройка тому, что разрешено градостроительным планом
Если у продавца нет нужных документов, можно с его согласия запросить информацию в Ayuntamiento.
Важно понимать, что наличие cédula de habitabilidad подтверждает пригодность дома для жизни, но не обязательно законность каждой пристройки, террасы или бассейна. Иногда часть метража считается самостроем и влечет риски штрафов или ограничений на будущие работы.
Проверка урбанистического статуса заранее дает ответ на вопросы: можно ли будет узаконить имеющиеся изменения, достроить нужное помещение или законно построить бассейн.
Договор: задаток и условия купли продажи
Когда юридическая ситуация объекта более менее понятна, наступает момент перехода к бумагам. Обычно сначала подписывают частный договор: контракт задатка (arras), опцион на покупку или иной частный документ.
На что обратить внимание:
- частный договор уже создает обязательства для сторон
- как правило, вносят около 10 процентов стоимости в виде задатка
- именно в этом документе прописываются сроки, условия оплаты, распределение расходов, обязанности по снятию обременений
Если не проверить объект до подписания частного договора, можно оказаться обязанным купить проблемную недвижимость без достаточных механизмов защиты. Поэтому крайне желательно, чтобы текст договора проверял юрист, который специализируется на недвижимости, а не только агент по продажам.
Есть ли арендаторы или иные лица, которые пользуются жильем
Очень важный вопрос который часто недооценивают кто живет в объекте сейчас.
Нужно выяснить:
- сдается ли квартира по договору аренды и на каких условиях
- есть ли зарегистрированные жильцы с особыми правами (например, пожилой родственник с пожизненным правом проживания)
- нет ли ситуации незаконного заселения
Если есть действующий договор аренды, в ряде случаев новый собственник обязан его уважать до окончания срока, даже если сам он планировал жить в этой квартире. Договор нужно увидеть, прочитать и понимать, какие права и обязанности перейдут к тебе.
Отдельная тема риск okupas. Полностью исключить его нельзя, но можно заранее оценить ситуацию:
- проверить, действительно ли квартира свободна
- убедиться, что продавец передаст ключи в момент, четко прописанный в договоре
- предусмотреть штрафы и механизмы защиты, если объект не будет освобожден к дате передачи
Техническое состояние и будущие расходы
Юридически чистая квартира еще не означает, что не будет сюрпризов с технической точки зрения.
Стоит обратить внимание на:
- наличие и содержание технических отчетов, например ITE (La Inspección Técnica de Edificios) для старых домов
- энергетический сертификат жилья
- состояние коммуникаций, лифта, крыши, фасада
- типичные расходы по коммунити, в том числе планируемые работы
Юридическая и техническая проверки дополняют друг друга. Юрист смотрит на реестры и документы, инженер или опытный специалист помогает оценить, насколько дом «живой» и во что могут вылиться будущие ремонты.
Итог: не экономь на проверке до сделки
Покупка жилья это не просто выбор красивой кухни и района. Это покупка комплекта прав и обязанностей, часть которых не лежит на поверхности.
Разумный минимум перед подписанием задатка или визитом к нотариусу:
- сверить описание объекта в Реестре, Кадастре и реальности
- подтвердить собственника и его полномочия
- проверить обременения, долги перед сообществом и по IBI
- понять градостроительный статус и законность построек
- внимательно подготовить и согласовать текст договора