Qué hay que comprobar antes de comprar una vivienda en España

La compra de un piso o una casa casi siempre es una de las operaciones más grandes en la vida. Un error aquí se traduce no solo en nervios, sino también en pérdidas financieras serias. Por eso, además de que te haya gustado la vivienda, es muy importante comprobar su situación jurídica.

Cuando compras una propiedad, no adquieres solo paredes y metros. Junto con el inmueble se transmiten derechos y obligaciones, a veces agradables y a veces bastante problemáticos. La revisión legal antes de la compraventa ayuda a ver con antelación los posibles riesgos y a eliminarlos o a rechazar una compra dudosa.

A continuación veremos 9 puntos que conviene revisar antes de firmar el contrato de arras o la escritura de compraventa ante notario.

Descripción del inmueble, qué exactamente estás comprando

Lo primero con lo que empieza la revisión legal de una vivienda no es la reforma ni las vistas, sino los documentos.
Un mismo inmueble puede tener varias descripciones en distintos sistemas, y a veces no coinciden:

• en el Registro de la Propiedad, a través de la nota simple, ves la descripción jurídica del inmueble, su superficie y sus linderos
• en el Catastro hay plano, ubicación y superficies catastrales

Es importante contrastar tres cosas:

1. La descripción en el Registro de la Propiedad
2. Los datos del Catastro
3. La realidad física que ves en la visita

Problemas típicos:

• ves un piso con garaje y trastero, pero en el Registro figura solo el piso
• el espacio se ha dividido, unido o ampliado, pero los cambios no se han formalizado
• las superficies en los documentos difieren mucho de las dimensiones reales

Por ejemplo, si el garaje y el trastero no forman parte de la misma finca registral, sino que están inscritos como inmuebles independientes, deben figurar por separado en el contrato de compraventa, de lo contrario simplemente no los estás comprando.

Las discrepancias en la descripción y la superficie a veces indican reformas o ampliaciones ilegales. Es mejor detectarlo y hablarlo antes de la operación, no después.

Quién es el propietario y qué derecho exactamente está vendiendo

No basta con comprobar solo el nombre del titular. Es importante entender qué tipo de derecho de propiedad figura en la nota simple y quién exactamente debe firmar la operación.
Cuando solicitas una nota simple del Registro de la Propiedad, mira no solo el apartado del titular, sino también las fórmulas que lo acompañan.
Lo que suele aparecer:

• Un solo titular: persona física con indicación del tipo de derecho
• Varios copropietarios: 1/2, 1/3, 1/4 y así sucesivamente
• Cónyuges: a veces con indicación del régimen económico matrimonial
• Fórmulas especiales: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio

Pleno dominio: la «propiedad plena» clásica.
Si en la nota simple aparece Pleno dominio, es la opción más simple y clara.
Pleno dominio significa que el titular tiene el conjunto completo de derechos sobre el inmueble:

• poseer
• usar
• disponer (vender, donar, hipotecar)

En ese caso, al comprar el inmueble obtienes la propiedad en su totalidad, sin separación entre «nuda propiedad» y derecho de uso.

Nuda propiedad y usufructo: propiedad desmembrada, el punto más peligroso.
Con frecuencia aparece un esquema más complejo:

• una persona o varias figuran como nudo propietario
• otra persona figura como usufructuario

Nuda propiedad es la «propiedad desnuda». Su titular tiene derecho a disponer del inmueble, pero no tiene derecho a usarlo ni a obtener rentas de él.

Usufructo es el derecho de uso y disfrute: vivir, alquilar y percibir ingresos.

El caso más típico: una persona mayor vende la nuda propiedad, pero se reserva el usufructo vitalicio (derecho vitalicio de uso y disfrute).
Qué significa esto para el comprador:

• pagas el dinero y pasas a ser «nudo propietario»
• la persona mayor tiene pleno derecho a seguir viviendo en la vivienda hasta el final de su vida
• no puedes desalojarla, entrar a vivir tú ni alquilar libremente sin respetar su derecho
• incluso tras el cambio de titularidad en el Registro, el inmueble sigue ocupado de hecho por otra persona

Si el traductor o el agente «se traga» con cuidado las palabras nuda propiedad y usufructo vitalicio, y en el texto en ruso tú ves simplemente «propiedad», esto es realmente crítico. El comprador cree que adquiere un piso «limpio», pero en realidad compra solo la nuda propiedad sin posibilidad de usar el inmueble.
Por eso, en el punto de comprobación del propietario es imprescindible:

• buscar en la nota simple las fórmulas nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio
• entender con total claridad quién vende: el pleno propietario o solo el nudo propietario
• exigir una traducción literal de estos términos al ruso, y no una versión suavizada

Si te venden solo la nuda propiedad, debe ser una operación de inversión consciente, no un accidente por una traducción poco cuidadosa.

Un titular o varios: herederos, cuotas, menores.
Otro aspecto importante del título es la estructura de la titularidad:

• Un solo titular: todo es sencillo, firma él o actúa mediante poder
• Varios copropietarios: por ejemplo, cuatro herederos con 1/4 cada uno
• Cónyuges: pueden ser titulares conjuntos, hay que revisar el régimen matrimonial

Si hay varios titulares, para vender se necesita el consentimiento y la firma de todos, o poderes correctamente otorgados.
El riesgo especial aparece cuando entre los titulares:

• hay menores de edad
• hay personas con capacidad limitada

Para disponer de la parte de un menor a menudo se requiere una autorización específica del juzgado o la intervención de los órganos de tutela, y el proceso puede ser largo y no siempre predecible.

También ocurre que en la nota simple figuran herederos, pero uno de ellos ya tiene sus propios herederos y la tramitación de sus derechos no está finalizada. Como resultado, la operación se «queda bloqueada» a la espera de la aceptación y adjudicación de la herencia.

Conclusión de este punto:

• hay que comprobar no solo el nombre, sino también el tipo de derecho: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo
• analizar cuántas personas son titulares y qué cuotas tiene cada una
• aclarar obligatoriamente si hay menores entre los titulares
• hacer una pregunta directa: te venden el pleno dominio o solo la nuda propiedad con usufructo vitalicio del vendedor

Este es uno de esos puntos en los que una lectura cuidadosa de la nota simple y una traducción honesta salvan al comprador de errores muy caros.

Cargas y limitaciones: hipotecas, embargos, servidumbres

El siguiente paso es comprobar hasta qué punto el inmueble está «limpio». Sobre la propiedad pueden pesar derechos de terceros que se transmiten al comprador junto con el inmueble.
Las cargas más habituales:

• hipoteca
• embargos y otras garantías
• servidumbres (derecho de paso, de acceso, de tendido de cable, limitaciones de vistas)
• usufructo, derecho vitalicio de uso y disfrute

La mayoría de estas anotaciones se ven en la nota simple del Registro. Pero también existen limitaciones no inscritas, por ejemplo una servidumbre que se aprecia físicamente en el terreno, pero no consta en los asientos.

Si compras un inmueble con una hipoteca o un embargo vigente y no prevés en el contrato su cancelación, el nuevo propietario se arriesga a que el inmueble responda de esas deudas. Lo mismo con las servidumbres, que pueden impedirte usar la vivienda como tenías previsto.

Afecciones fiscales: Son notas que indican que los impuestos de transmisiones anteriores aún pueden ser revisados por la Administración durante 4 años.

Antes de firmar, hay que conseguir que se cancelen las cargas innecesarias o dejar por escrito en el contrato cómo y cuándo se cancelarán a cargo del vendedor.

Comunidad de propietarios: deudas, derramas y normas del edificio

Si se trata de un piso o de un local en un edificio, hay que revisar no solo el inmueble, sino también su situación dentro de la comunidad de propietarios.
Tres puntos clave:

1. Deudas con la comunidad
   La vivienda responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres anteriores. En la venta, el notario suele exigir un certificado del administrador o del secretario de la comunidad con la firma del presidente. Pero es mejor pedir al vendedor con antelación los recibos y ese certificado.
2. Acuerdos sobre grandes obras y derramas
   En la junta pueden haber aprobado ya obras costosas de fachada, ascensor, cubierta o tuberías. Aunque aún no hayan emitido los recibos, después de la compra quien paga es el nuevo propietario.
3. Estatutos y normas internas
   En los estatutos puede haber limitaciones: prohibición de alquiler turístico, de ciertos negocios, de instalar unidades exteriores de aire acondicionado y mucho más. Es importante pensar en tus planes. Si estás considerando alquiler turístico o alquiler en general, pide copia de estatutos y el acta de la última junta. Mira si hay prohibición o condiciones sobre vivienda de uso turístico, sobre la colocación de aires acondicionados en fachada, sobre el cerramiento de balcones, sobre rótulos, sobre ruido y horarios de obras. Son los puntos que más a menudo terminan en conflicto y sanciones.

Una sorpresa desagradable es descubrir que no puedes alquilar el piso como pensabas o que debes participar en una reconstrucción costosa de la que nadie te habló antes.

Ejemplo práctico

Imagina la situación. El agente inmobiliario te muestra feliz un certificado del administrador de la comunidad (administrador), donde, negro sobre blanco, dice que el piso no tiene deudas. El vendedor se lo entregó, tú lo ves, te tranquilizas y vas al notario.

Pero hay un matiz que muchos ni sospechan. El notario no comprueba la autenticidad de ese certificado ni responde por su contenido. En la escritura suele aparecer una fórmula de este tipo:

«El vendedor declara, bajo su responsabilidad, que el inmueble no tiene deudas con la comunidad».

Si el vendedor mintió o «se olvidó» de las deudas, el notario no tiene culpa. Y la deuda no desaparece. Sigue vinculada al inmueble, es decir, a tu nueva vivienda, y por tanto a ti como nuevo propietario.

Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres anteriores. Es la llamada obligación real: la obligación está «pegada» a la cosa, no a una persona concreta.

Otra trampa son las derramas, es decir, aportaciones extraordinarias finalistas (reparación de fachada, cubierta, ascensor, etc.). Supongamos que la junta de propietarios ya votó una obra cara, repartieron el importe entre las viviendas, pero el plazo de pago llega después de firmar tu compraventa. A la comunidad no le importa quién era el dueño cuando se votó. Pagará quien sea propietario en el momento del pago efectivo, es decir, ya tú.

Esta situación no es teórica. Tras múltiples resoluciones contradictorias de juzgados y audiencias provinciales, el Tribunal Supremo de España confirmó definitivamente el criterio: la responsabilidad de esas deudas recae en el comprador, si entran dentro de los límites del artículo 9.1.e LPH (año en curso y tres anteriores).

La conclusión es simple, pero muy dura para el comprador.
No basta con mirar por encima el certificado del administrador. Hay que:

• comprobar cuándo se emitió el certificado y por quién
• preguntar si recientemente se aprobaron derramas importantes
• si es posible, pactar en el contrato quién asume las derramas ya aprobadas pero aún no pagadas

De lo contrario, puede ocurrir que pagues el piso, firmes la escritura, te mudes y luego recibas un «regalo» en forma de varios miles de euros de deuda con la comunidad por decisiones ajenas y años anteriores.

Impuesto IBI y otros pagos

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal anual que grava la propiedad. Se «adhiere» al inmueble, no a la persona, y eso es especialmente importante para el comprador.
Hay que comprobar:

• si están pagados todos los recibos de años pendientes
• si existen procedimientos de apremio iniciados

Normalmente se habla de los últimos cuatro años más el actual, pero si el Ayuntamiento inició actuaciones de cobro, la prescripción pudo interrumpirse y el periodo real de deuda será mayor. Lo más sencillo es pedir al vendedor los recibos. Si no los tiene, se pueden solicitar copias al banco o pedir en el Ayuntamiento un certificado de situación de deuda.

Si resulta que hay IBI impagado de un periodo que «se engancha» al inmueble, el nuevo propietario puede recibir requerimientos de pago.

Retención 3% (Modelo 211): Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador actúa como «agente retenedor». Si el gestor no tramita esta retención, el comprador responderá por el impuesto del vendedor sobre la ganancia.

En el derecho español este mecanismo se llama Responsabilidad subsidiaria, y protege el interés del Estado: si el vendedor extranjero se va y no paga el impuesto, Hacienda «cobrará» ese importe de quien está más cerca, es decir, del inmueble (y por tanto del nuevo propietario).

El documento principal que regula esta cuestión es el Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

• Enlace oficial al texto de la ley (BOE): BOE.es – Texto del artículo 25
• Artículo: Artículo 25.2, apartado 3.

Situación urbanística, licencias y legalidad de las construcciones

Hay que prestar especial atención a casas, chalets y viviendas rústicas. Aquí no solo importa la licencia de primera ocupación (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad), sino también la situación urbanística general de la parcela.
Qué conviene comprobar:

• si la vivienda tiene licencia de primera ocupación
• si el inmueble figura como «fuera de ordenación» o construido con infracciones
• si lo construido coincide con lo permitido por el planeamiento urbanístico

Si el vendedor no dispone de los documentos necesarios, con su consentimiento se puede solicitar información al Ayuntamiento.

Es importante entender que la cédula de habitabilidad acredita la aptitud para vivir, pero no necesariamente la legalidad de cada ampliación, terraza o piscina. A veces parte de los metros se consideran obra no legalizada y conllevan riesgos de sanciones o limitaciones para futuras actuaciones.
Comprobar la situación urbanística con antelación responde a preguntas como: si se podrán legalizar los cambios existentes, ampliar lo necesario o construir legalmente una piscina.

Contrato: arras y condiciones de la compraventa

Cuando la situación jurídica del inmueble está más o menos clara, llega el momento de los papeles. Normalmente primero se firma un contrato privado: contrato de arras, opción de compra u otro documento privado.
En qué fijarse:

• el contrato privado ya genera obligaciones para las partes
• por lo general, se entrega alrededor del 10 por ciento del precio como arras
• en este documento se fijan plazos, forma de pago, reparto de gastos y la obligación de cancelar cargas

Si no revisas el inmueble antes de firmar el contrato privado, puedes quedar obligado a comprar una vivienda problemática sin mecanismos suficientes de protección. Por eso es muy recomendable que el texto lo revise un abogado especializado en inmobiliario, y no solo el agente de ventas.

Si hay inquilinos u otras personas que usan la vivienda

Una cuestión muy importante que a menudo se subestima es quién vive actualmente en el inmueble.
Hay que averiguar:

• si el piso está alquilado y en qué condiciones
• si hay ocupantes con derechos especiales (por ejemplo, un familiar mayor con derecho vitalicio de uso)
• si existe una situación de ocupación ilegal

Si hay un contrato de alquiler vigente, en ciertos casos el nuevo propietario está obligado a respetarlo hasta el final del plazo, incluso si planeaba vivir él mismo en ese piso. Hay que ver el contrato, leerlo y entender qué derechos y obligaciones se te transfieren.

Otro tema es el riesgo de okupas. No se puede excluir al cien por cien, pero se puede evaluar la situación con antelación:

• comprobar que el piso está realmente libre
• asegurarse de que el vendedor entregará las llaves en el momento fijado claramente en el contrato
• prever penalizaciones y mecanismos de protección si el inmueble no se desocupa en la fecha de entrega

Estado técnico y gastos futuros

Que un piso esté jurídicamente limpio no significa que no vaya a haber sorpresas desde el punto de vista técnico.
Conviene fijarse en:

• la existencia y el contenido de informes técnicos, por ejemplo la ITE (La Inspección Técnica de Edificios) en edificios antiguos
• el certificado energético de la vivienda
• el estado de instalaciones, ascensor, cubierta y fachada
• los gastos habituales de la comunidad, incluidas obras previstas

La revisión jurídica y la técnica se complementan. El abogado revisa registros y documentos, y un ingeniero o un especialista con experiencia ayuda a valorar cuán «vivo» está el edificio y en qué pueden derivar las reparaciones futuras.

Conclusión: no ahorres en la revisión antes de la compraventa

Comprar vivienda no es solo elegir una cocina bonita y un barrio. Es comprar un conjunto de derechos y obligaciones, parte de los cuales no se ven a simple vista.
Un mínimo razonable antes de firmar arras o ir al notario:

• contrastar la descripción del inmueble en Registro, Catastro y realidad
• confirmar al propietario y sus facultades
• comprobar cargas, deudas con la comunidad y el IBI
• entender la situación urbanística y la legalidad de las construcciones
• preparar y negociar cuidadosamente el texto del contrato