Купівля квартири або будинку майже завжди одна з найбільших угод у житті. Помилка тут обертається не лише нервами, а й серйозними фінансовими втратами. Тому, окрім того, що тобі сподобалася сама квартира, дуже важливо перевірити її юридичний стан.
Коли ти купуєш нерухомість, ти отримуєш не лише стіни й метри. Разом з об’єктом переходять права та обов’язки, інколи приємні, а інколи доволі проблемні. Юридична перевірка перед угодою допомагає заздалегідь побачити можливі ризики та або зняти їх, або відмовитися від сумнівної покупки.
Нижче розберемо 9 пунктів, які варто перевірити до того, як підписувати завдаток або договір купівлі-продажу у нотаріуса.
Опис об’єкта, що саме ти купуєш
Перше, з чого починається юридична перевірка нерухомості, це не ремонт і не вид з вікна, а документи.
В одного й того самого об’єкта може бути кілька описів у різних системах, і вони інколи не збігаються:
- у Registro de la Propiedad через nota simple ти бачиш юридичний опис об’єкта, його площу та межі
- у Catastro є план, розташування та кадастрові площі
Важливо звірити три речі:
- Опис у Registro de la Propiedad
- Дані в Catastro
- Фактичну реальність, яку ти бачиш під час огляду
Типові проблеми:
- ти дивишся квартиру з гаражем і коморою, а в Реєстрі значиться лише квартира
- приміщення поділено, об’єднано або надбудовано, але зміни не оформлені
- площі в документах суттєво відрізняються від реальних розмірів
Наприклад, якщо гараж і комора не входять до тієї самої реєстраційної одиниці, а оформлені як самостійні об’єкти, вони мають бути окремо зазначені в договорі купівлі-продажу, інакше ти просто їх не купуєш.
Невідповідності в описі та площі інколи вказують на незаконні перепланування або прибудови. Краще виявити й обговорити це до угоди, а не після.
Хто власник і яке саме право він продає
Мало перевірити лише ім’я власника. Важливо зрозуміти, який саме тип права власності зазначений у nota simple і хто саме має підписувати угоду.
Коли ти замовляєш nota simple з Registro de la Propiedad, дивись не лише на розділ із власником, а й на формулювання навколо нього.
Що зазвичай трапляється:
- Один власник: фізична особа із зазначенням типу права
- Кілька співвласників: по 1/2, 1/3, 1/4 і так далі
- Подружжя: інколи із зазначенням режиму спільної власності
- Особливі формули: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio
Pleno dominio: класична “повна” власність.
Якщо в nota simple написано Pleno dominio, це найпростіший і найзрозуміліший варіант.
Pleno dominio означає, що у власника є повний комплект прав на нерухомість:
- володіти
- користуватися
- розпоряджатися (продавати, дарувати, закладати)
У такій ситуації ти, купуючи об’єкт, отримуєш власність у повному обсязі, без поділу на “голу” власність і право користування.
Nuda propiedad і usufructo: розділена власність, найнебезпечніший момент.
Часто трапляється складніша схема:
- одна людина або кілька людей зазначені як nudo propietario
- інша людина зазначена як usufructuario
Nuda propiedad це “гола” власність. Її власник має право розпоряджатися об’єктом, але не має права користуватися ним і отримувати з нього дохід.
Usufructo це право користування і отримання плодів від речі: жити, здавати в оренду й отримувати дохід.
Найтиповіший варіант: літня людина продає nuda propiedad, але залишає за собою usufructo vitalicio (довічне право проживання).
Що це означає для покупця:
- ти платиш гроші й стаєш “голим” власником
- літня людина має повне право продовжувати жити в квартирі до кінця життя
- ти не можеш виселити її, заселитися сам або вільно здавати житло без урахування її права
- навіть після переходу права власності в Реєстрі об’єкт фактично зайнятий іншою особою
Якщо перекладач або агент акуратно “проковтує” слова nuda propiedad і usufructo vitalicio, а в українському тексті ти бачиш просто “власність”, це справді критично. Покупець думає, що бере “чисту” квартиру, а насправді набуває лише голу власність без можливості користуватися об’єктом.
Тому в пункті про перевірку власника обов’язково потрібно:
- шукати в nota simple формулювання nuda propiedad, usufructo, usufructo vitalicio
- чітко розуміти, хто саме продає: повний власник чи лише голий власник
- домагатися дослівного перекладу цих термінів українською, а не їх згладжування
Якщо тобі продають лише nuda propiedad, це має бути усвідомлена інвестиційна операція, а не випадковість через неуважний переклад.
Один власник чи кілька: спадкоємці, частки, неповнолітні.
Ще один важливий аспект титулу це структура власників:
- Один власник: усе просто, він сам підписує договір або діє за довіреністю
- Кілька співвласників: наприклад, четверо спадкоємців по 1/4 кожен
- Подружжя: можуть володіти спільно, треба дивитися режим майна подружжя
Якщо власників кілька, для продажу потрібна згода й підписи всіх або коректно оформлені довіреності.
Особливий ризик виникає, коли серед власників:
- є неповнолітні
- є особи з обмеженою дієздатністю
Для розпорядження часткою неповнолітнього часто потрібен спеціальний дозвіл суду або участь органів опіки, процес може бути довгим і не завжди передбачуваним.
Також буває ситуація, коли в nota simple зазначені спадкоємці, але в одного з них уже є свої спадкоємці, а оформлення їхніх прав не завершено. У результаті угода “зависає” в очікуванні оформлення спадщини.
Висновок щодо цього пункту:
- перевіряти потрібно не лише ім’я, а й тип права: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo
- розбиратися, скільки людей володіють і які частки в кожного
- обов’язково з’ясовувати, чи немає серед власників неповнолітніх
- ставити пряме запитання: продають тобі повне право чи лише голу власність з довічним узуфруктом продавця
Це один із тих моментів, де уважне читання nota simple і чесний переклад рятують покупця від дуже дорогих помилок.
Обтяження та обмеження: іпотеки, арешти, сервітути
Наступний крок це перевірка того, наскільки об’єкт “чистий”. На нерухомість можуть бути накладені права третіх осіб, які переходять до покупця разом з об’єктом.
Найпоширеніші обтяження:
- іпотека
- арешти та застави
- сервітути (право проходу, проїзду, прокладання кабелю, видові обмеження)
- узуфрукт, довічне право проживання
Більшість таких записів видно в nota simple з Реєстру. Але існують і незареєстровані обмеження, наприклад сервітут, який явно проявляється на місцевості, але не відображений у записах.
Якщо купити об’єкт із чинною іпотекою або арештом і не передбачити в договорі їх погашення, новий власник ризикує зіткнутися з тим, що майно відповідає за ці борги. Те саме із сервітутами, які можуть суттєво заважати користуватися житлом так, як ти планував.
Afecciones fiscales: Це примітки про те, що податки за попередні переходи права власності ще можуть бути переглянуті державою протягом 4 років.
Перед підписанням потрібно або домогтися, щоб усе зайве було знято, або чітко прописати в договорі, як і коли обтяження будуть погашені коштом продавця.
Спільнота власників: борги, внески та правила будинку
Якщо йдеться про квартиру або комерційне приміщення в багатоквартирному будинку, необхідно перевіряти не лише сам об’єкт, а й його становище в comunidad de propietarios.
Три ключові моменти:
- Борги за внесками
Квартира відповідає за борги перед спільнотою за поточний рік і три попередні. Під час продажу нотаріус зазвичай вимагає довідку від адміністратора або секретаря спільноти з підписом президента. Але краще заздалегідь попросити продавця показати квитанції та цю довідку. - Прийняті рішення про великі ремонти та збори
На зборах могли вже затвердити дорогі роботи фасаду, ліфта, даху або труб. Навіть якщо рахунки ще не виставили, після покупки платити їх буде новий власник. - Статут і внутрішні правила
У статутах можуть бути обмеження: заборона туристичної оренди, на певні види бізнесу, на встановлення зовнішніх блоків кондиціонера та багато іншого. Важливо про плани. Якщо ви думаєте про туристичну оренду або просто про оренду, попросіть copia de estatutos і acta останніх зборів. Дивіться, чи є заборона або умови щодо vivienda de uso turístico, щодо розміщення кондиціонерів на фасаді, щодо засклення балконів, щодо вивісок, щодо шуму й часу робіт. Це ті пункти, які найчастіше потім перетворюються на конфлікт і штрафи.
Неприємний сюрприз це дізнатися, що ти не можеш здавати квартиру так, як планував, або зобов’язаний брати участь у дорогій реконструкції, про яку тобі ніхто заздалегідь не сказав.
Приклад із практики
Уявіть ситуацію. Рієлтор радісно показує вам довідку від адміністратора спільноти (administrador), де чорним по білому написано, що у квартири немає боргів. Цю довідку йому передав продавець, ви на неї дивитеся, заспокоюєтеся і йдете до нотаріуса.
Але є нюанс, про який багато хто навіть не здогадується. Нотаріус не перевіряє справжність цієї довідки й не несе відповідальності за її зміст. В ескритурі зазвичай з’являється формула приблизно такого змісту:
«Продавець заявляє, що об’єкт не має заборгованостей перед спільнотою, під свою відповідальність».
Якщо продавець збрехав або “забув” про борги, нотаріус тут ні до чого. А борг нікуди не зникає. Він залишається прив’язаним до об’єкта нерухомості, тобто до вашої нової квартири, а отже і до вас як до нового власника.
Згідно зі статтею 9.1.e Закону про горизонтальну власність (Ley de Propiedad Horizontal), покупець відповідає за борги перед спільнотою за поточний рік і три попередні. Це так зване зобов’язання obligación real: обов’язок “приклеєний” до речі, а не до конкретної людини.
Окрема пастка це derrama, тобто надзвичайні цільові внески (ремонт фасаду, даху, ліфта і так далі). Припустімо, збори власників уже проголосували за дорогий ремонт, суму розподілили між квартирами, але строк оплати настає вже після підписання вашої угоди. Для спільноти не важливо, хто був власником на момент голосування. Платитиме той, хто є власником на момент фактичної оплати, тобто вже ви.
Ця ситуація не теоретична. Після багатьох суперечливих рішень у судах першої інстанції та апеляційних судах саме Верховний суд Іспанії остаточно підтвердив лінію: відповідальність за такі борги несе покупець, якщо вони вкладаються в рамки, встановлені статтею 9.1.e LPH (поточний рік і три попередні).
Висновок простий, але дуже жорсткий для покупця.
Недостатньо просто побіжно глянути на довідку адміністратора. Потрібно:
- перевіряти, коли саме видана довідка і ким
- уточнювати, чи не було нещодавно схвалено великих derramas
- за можливості прописувати в договорі, хто бере на себе вже затверджені, але ще не сплачені внески
Інакше можна опинитися в ситуації, коли ви чесно оплатили квартиру, підписали ескритуру, заселилися, а потім отримуєте “подарунок” у вигляді кількох тисяч євро боргу перед спільнотою за чужі рішення та минулі роки.
Податок на нерухомість IBI та інші платежі
Impuesto sobre Bienes Inmuebles це щорічний муніципальний податок на нерухомість. Він “прилипає” до об’єкта, а не до людини, що особливо важливо для покупця.
Потрібно перевірити:
- чи сплачені всі нарахування за несплачені роки
- чи немає розпочатих процедур стягнення
Зазвичай говорять про чотири останні роки плюс поточний, але якщо Ayuntamiento вживав кроків зі стягнення, строк давності міг перериватися, і фактичний період боргу буде більшим. Найпростіший варіант попросити у продавця квитанції. Якщо квитанцій немає, можна запросити копії в банку або попросити в мерії довідку про стан заборгованості.
Якщо виявиться, що є несплачений IBI за період, який “чіпляється” до об’єкта, новий власник ризикує отримати вимоги про оплату.
Retención 3% (Modelo 211): Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець виступає “податковим агентом”. Якщо хестор не оформить це утримання, покупець відповідатиме за капітальний податок продавця.
В іспанському праві цей механізм називається Responsabilidad subsidiaria (субсидіарна відповідальність), і він захищає інтереси держави: якщо продавець-іноземець поїде і не сплатить податок, податкова “забере” ці гроші у того, хто поруч, тобто у об’єкта нерухомості (а отже, у нового власника).
Основний документ, який регулює це питання, Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
- Офіційне посилання на текст закону (BOE): BOE.es – Текст статті 25
- Стаття: Artículo 25.2, пункт 3.
Містобудівний статус, ліцензії та законність будівель
Особливо уважно потрібно ставитися до будинків, шале та заміської нерухомості. Тут важливе не лише існування ліцензії на введення в експлуатацію (licencia de primera ocupación або cédula de habitabilidad), а й загальне містобудівне становище ділянки.
Що варто перевірити:
- чи є в будинку ліцензія на перше заселення
- чи не значиться об’єкт як “поза законом” або збудований з порушеннями
- чи відповідає фактична забудова тому, що дозволено містобудівним планом
Якщо у продавця немає потрібних документів, можна за його згодою запросити інформацію в Ayuntamiento.
Важливо розуміти, що наявність cédula de habitabilidad підтверджує придатність будинку для життя, але не обов’язково законність кожної прибудови, тераси чи басейну. Інколи частина метражу вважається самобудом і тягне ризики штрафів або обмежень на майбутні роботи.
Перевірка урбаністичного статусу заздалегідь дає відповідь на запитання: чи можна буде узаконити наявні зміни, добудувати потрібне приміщення або законно збудувати басейн.
Договір: завдаток і умови купівлі-продажу
Коли юридична ситуація об’єкта більш-менш зрозуміла, настає момент переходу до паперів. Зазвичай спочатку підписують приватний договір: контракт завдатку (arras), опціон на купівлю або інший приватний документ.
На що звернути увагу:
- приватний договір уже створює зобов’язання для сторін
- як правило, вносять близько 10 відсотків вартості як завдаток
- саме в цьому документі прописуються строки, умови оплати, розподіл витрат, обов’язки щодо зняття обтяжень
Якщо не перевірити об’єкт до підписання приватного договору, можна опинитися з обов’язком купити проблемну нерухомість без достатніх механізмів захисту. Тому вкрай бажано, щоб текст договору перевірив юрист, який спеціалізується на нерухомості, а не лише агент з продажу.
Чи є орендарі або інші особи, які користуються житлом
Дуже важливе питання, яке часто недооцінюють: хто зараз живе в об’єкті.
Потрібно з’ясувати:
- чи здається квартира за договором оренди і на яких умовах
- чи є зареєстровані мешканці з особливими правами (наприклад, літній родич з довічним правом проживання)
- чи немає ситуації незаконного заселення
Якщо є чинний договір оренди, у низці випадків новий власник зобов’язаний його поважати до закінчення строку, навіть якщо він сам планував жити в цій квартирі. Договір потрібно побачити, прочитати й розуміти, які права та обов’язки перейдуть до тебе.
Окрема тема це ризик okupas. Повністю виключити його не можна, але можна заздалегідь оцінити ситуацію:
- перевірити, чи справді квартира вільна
- переконатися, що продавець передасть ключі в момент, чітко прописаний у договорі
- передбачити штрафи та механізми захисту, якщо об’єкт не буде звільнений до дати передачі
Технічний стан і майбутні витрати
Юридично чиста квартира ще не означає, що не буде сюрпризів із технічного погляду.
Варто звернути увагу на:
- наявність і зміст технічних звітів, наприклад ITE (La Inspección Técnica de Edificios) для старих будинків
- енергетичний сертифікат житла
- стан комунікацій, ліфта, даху, фасаду
- типові витрати по коммуніті, зокрема заплановані роботи
Юридична і технічна перевірки доповнюють одна одну. Юрист дивиться на реєстри та документи, інженер або досвідчений спеціаліст допомагає оцінити, наскільки будинок “живий” і у що можуть вилитися майбутні ремонти.
Підсумок: не економ на перевірці до угоди
Купівля житла це не просто вибір гарної кухні та району. Це купівля комплекту прав і обов’язків, частина яких не лежить на поверхні.
Розумний мінімум перед підписанням завдатку або візитом до нотаріуса:
- звірити опис об’єкта в Реєстрі, Кадастрі та реальності
- підтвердити власника та його повноваження
- перевірити обтяження, борги перед спільнотою та по IBI
- зрозуміти містобудівний статус і законність будівель
- уважно підготувати й узгодити текст договору